Revisión del avalúo catastral

abril 17, 2012 4:13 am

Mientras en la Asamblea se debate el proyecto de ley, económico urgente, para la regulación del crédito de vivienda, la Junta Bancaria está a punto de aprobar una regulación que obliga a los municipios a equiparar el avalúo catastral de un inmueble con el avalúo comercial.

Así lo confirmó el superintendente de Bancos, Pedro Solines, quien aseguró que esto va a obligar a los municipios del país a ser más responsables con sus catastros. “No puede ser que existan bienes subvaluados y sobre estos el banco otorgue un préstamo. Con esta medida, las viviendas de los ecuatorianos valdrán más”.

Además, explicó que se busca que las instituciones financieras que prestan sobre avalúos municipales provisionen el excedente del crédito. Es decir, si el banco presta USD 50 000 sobre un avalúo es de USD 35 000, tendrá que provisionar USD 15 000.

En el caso de la banca privada, se financia entre el 70 y 80% del total del avalúo. El Banco del Afiliado (Biess) concede el 100%, en viviendas de hasta USD 100 000.

Esta medida preocupa a todos los involucrados del sector inmobiliario. María Isabel Plaza, gerenta Administrativa de Multiraíces sostiene que el tema no está claro y debe estudiarse mejor.

“El avalúo municipal siempre es inferior. Los bancos privados no se rigen por el avalúo municipal. Ellos se guían por valoraciones realizadas por peritos especializados. Con esta disposición se verían afectados los bancos”.

El ingeniero civil, Fabián Falconí, por su parte, señala que habrá que ver cuál es el alcance de lo que dictamine la Junta Bancaria, ya que actualmente está en vigencia el marco regulatorio del Código Orgánico de Organización Territorial, en el cual se señala que las municipalidades mantendrán actualizados en forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales.

“Y eso fue lo que desencadenó la incomodidad social a inicios de año, cuando subieron los impuestos prediales. Si la resolución de la Junta Bancaria es que la equiparación sea inmediata, ahí se generaría un impacto, porque subirían los impuestos fuertemente en varias zonas del país”.

Según el titular del Biess, Efraín Vieira, la brecha entre el avalúo catastral y el comercial en Quito y Guayaquil es del orden del 25%.

Es decir, que si actualmente un bien inmueble está avaluado por el Municipio en USD 50 000, el avalúo comercial sería del orden de los USD 62 500. Y los impuestos prediales aplicarían sobre este último valor y no sobre el avalúo original de USD 50 000.

“Hay lugares, especialmente de la Amazonía, donde la brecha es hasta del 90%. Hay que sincerar esos valores”, añadió Vieira.

Actualmente no existen datos oficiales de cuáles son los márgenes entre los avalúos catastrales y comerciales. Únicamente, según el constructor Juan Carlos Yerovi, aplica la percepción. “Hay zonas del país donde los municipios no tienen un catastro adecuado. Entonces funciona lo de la negociación y, especulación”.

Para Iván Orlando, director Jurídico del Municipio de Samborondón, la resolución que emita la Superintendencia de Bancos sobre este tema no tendrá ningún impacto, pues cada Municipio establecerá sus parámetros. Esto mediante una ordenanza para realizar la valoración de la tierra dentro de cada jurisdicción.
Mientras Plaza asegura que los municipios deberán evaluar los parámetros de avalúo y actualizarse, para no perjudicar a los usuarios de crédito ni a la banca.